[摘要] 目前，许多改善型楼盘都给买房人留出了一个月以上甚至半年的筹款期，因为他们知道，许多意向客户都面临着“卖旧买新”的难题。
“我早在半年前就将前几年买的两套小房子挂在二手中介出售，但迟迟卖不出去，直接影响到我购买望京的新楼盘。”买房人孔小姐告诉北青报记者。孔小姐购买的望京新盘总价800万元左右，首付款三成需要200多万元，但她如果不通过卖旧房是筹不出这笔首付的。由于目前二手房市场尚未走出低谷，出手难直接导致了新房市场的流动性不足。而北京曾有楼盘推出“以旧房换新房”、“旧房可抵押做新房首付”的方式却草草收场、无疾而终，这种本着盘活买房人手中旧房、促进新房销售初衷的方式为什么在当下的楼市中难以实现？在房地产新形势下，这种方式能否在各方努力下进入市场？北青报记者对有关各方进行了采访。
改善盘销售难原因之一是买房人旧房卖不动
目前，许多改善型楼盘都给买房人留出了一个月以上甚至半年的筹款期，因为他们知道，许多意向客户都面临着“卖旧买新”的难题。
前文提到的孔小姐，在中介挂出了之前投资的两套小户型，一套位于立水桥、另一套位于东四环，都是不限购的产品，但在半年间，她的报价一降再降，仍然难以出手，而开发商给她的期限即将到期。孔小姐曾跟新房开发商商量能否把自己的两套小户型抵押给他们，先让她把买房合同签了，然后开发商协助她把旧房卖掉，款项抵作新房的首付。开发商开始觉得可行，但经过商议后否决了孔小姐的提议。
市场上类似孔小姐遭遇的买房人大有人在。目前在北京房地产市场，包括豪宅在内的改善型楼盘，都面临着买房人需要卖掉手中多余房产才能购买新房，一是腾出买房资格，二是筹措资金。
改善型楼盘是受影响的产品，也是当前房地产市场上最活跃的产品。这类房子基本都是第二套或者第三套房。据望京改善大盘臻园销售负责人介绍，目前买房要求推迟签约的客户里，40%以上是因为旧房没有出手，资金不能到位。当北青报记者问及能否帮助业主卖旧房时，该负责人称，热销楼盘一般不会这么做，倒是滞销的改善盘可以考虑这种做法。
业主——不肯降价抵押贷款利息太高
购买了知名地产品牌豪宅的梁先生，曾请求开发商延期，因为旧房卖不出去，开发商表示如果梁先生肯把旧房价格降低卖掉买新房，开发商可以适当给他相应的折扣弥补损失，而且还承诺，在梁先生卖掉旧房之后、没有入住新房之前，开发商可以承担他一年租房的费用，大概二十万元左右。
如此优惠的条件自然让梁先生很动心，但从半年前直到现在双方还没有签订正式买房合同，原因是梁先生的房也是高档盘，价格也一降再降，总价800多万的房已经降了100万仍没有卖出去，而新房开发商也不可能让利100万元以上，如果旧房再降，梁先生就不考虑卖了，新房自然也不会买了，双方都着急。
开发商建议梁先生可以做房产抵押来融资，但梁先生咨询担保公司过后还是放弃了这种方式。一套800万的房子能按照七折抵押，也就500多万，关键是利息太高，15%的年息远高于银行，而且这种“过桥”（术语，紧急使用的意思）性质的借款往往只给半年期限，如果没买成新房，旧房也没卖出去，还白白付出十几万抵押贷款利息，非常不划算。
这就是目前以旧抵新难以实现的个问题，也是的问题：业主降价意愿不强、期望值高，而且不愿去做抵押。
开发商——以旧抵新要卖两次房嫌麻烦不愿做
北青报记者在采访中发现，以旧抵新的做法在开发商眼里是完全可行的，而且也有开发商做过类似的尝试。
通州珠江滨江帝景售楼处曾出现过这样的场景：很多前来买滨江帝景的人都有旧房卖不出去的情况，因此开发商将售楼处的一大部分打造成为二手房展示中心，成为全北京家置换中心，将这些准业主的二手房源挂在售楼处，由于准业主的房源遍布北京，自然也吸引了全北京的二手房中介上门淘房。但最终成交寥寥，准业主们不得不从另外的渠道筹措房款买房。
在谈到以旧抵新没有落实下去的原因时，滨江帝景负责人、前珠江北京公司营销总监刘芸岐在接受北青报记者采访时分析，一、开发商毕竟不是专业的二手房操作团队，也只是将业主的房源信息挂在售楼处，对前来咨询的买房人需求知之
甚少，毕竟自己的销售员主要精力还是卖滨江帝景，因此造成旧房成交量很低；二、对于成交了的房源，需要准业主和买房人过户、缴费等二手业务支持，但开发商人力不足，往往造成不专业、时间拖延等现象。三、开发商收款周期决定了不可能等到旧房卖出。每个开发商都有收款周期，不可能长时间等业主卖掉旧房再把钱转到自己账上，其中涉及财务成本、时间成本、人员成本等诸多复杂的因素，因此，以旧换新最终不了了之。
但在刘芸岐看来，以旧抵新是解决当前市场流动性差、一二手房僵持很好的办法。“我们当时没有想到和专业的二手中介合作，只是把它当作一种营销手段去看待，今后，我们会仔细研究这一方式，找出最合理的办法进行一二手联动，将旧房置换和新房销售结合在一起。”刘芸岐表示。
以旧抵新明年或是时机
那么如何进行“以旧换新”呢?业内人士告诉北青报记者，在南方一些城市，已经有开发商尝试。比如镇江一房地产开发商去年与市区某单位联合举办“旧房换新房”促销活动，如果市民能看中开发商指定楼盘的新建住宅，就可以参与活动，让开发商承担卖旧房任务。旧房办理公证手续后，交由开发商委托的中介上市销售，新房办理正常的买卖手续，首付从旧房售价中扣除。
经过整理，业内人士总结出以旧换新的方式：顾客先挑选开发商的新房并签订意向合同,然后开发商会对顾客原有房产进行评估,并按市场价回购。收购价抵充购买新房的房款,不足的部分可办理按揭。多余的部分,开发商会退还,开发商应该与二手中介公司合作实行一条龙服务,原房产的评估、过户和新房的贷款等手续他们会从始至终全程办理。而回购的旧房开发商如何处理呢?一般会选择部分有潜力的房产作为投资,除此之外,也会作为员工福利等进行内部消化。
北京贝朗律师事务所吴将律师在接受北青报记者采访时表示,房产以旧换新不仅仅是一种促销手段,更是一种新生事物。对于买房人来说，这种方式获益
，它帮助购房者减轻了资金压力。而对于开发商而言,需要承担更多的工作,最棘手的就是二手房回笼市场出售,这一过程手续繁琐,耗资耗时,有一定风险。如果要试行,也要严格遵守相关法律法规,在“以旧换新”的各个环节做好风险评估,以免利益受损。
除此之外,吴律师还提醒开发商，很多技术细节还需要开发商与二手中介做好防范风险处理，比如用于换新的旧房，住宅用房和商住两用房存在产权年限不一致的问题,如果以70年产权的房屋置换为40年产权的房屋,其中的价格差也是双方需要谈判的焦点等等。
那么，以旧抵新在未来楼市有没有市场呢？“市场没有逼到那个份上，但在明年很可能出现这种局面。”业内资深人士李春平称，改善型楼盘必然是这种方式最直接的受益者，而明年入市的豪宅也很有可能加入其中，泛海、东山墅、农展馆、西局、夏家胡同、保利海德，还有太多的别墅产品同属竞争产品。而购买这些产品的客户还是那部分人，不增不减，新增的人群必定是出手旧有房产的人，因此，要想吸纳市场增量人群，势必要帮助准业主找出路、筹资金，如此一来，以旧抵新的方式无疑是的促销。
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